中國(guó)人愛(ài)買(mǎi)房是出了名的。歸根結(jié)底是三方面原因：第一、受有“房才有家”、“無(wú)房羞恥”等傳統(tǒng)思想影響。雖然房子本質(zhì)上是一堆鋼筋混凝土的結(jié)合體，但它是家的載體，是一家人美滿幸福生活的寄托。當(dāng)然，買(mǎi)的房子才是真正屬于自己的，有合法產(chǎn)權(quán)的大紅本攥在手里才踏實(shí)；

第二、與其說(shuō)大家愛(ài)買(mǎi)房，不如說(shuō)是不得不買(mǎi)房。說(shuō)穿了是因?yàn)榉孔雍突橐觥⒔逃?、戶籍、醫(yī)療等已經(jīng)深度捆綁了，不買(mǎi)房在一座城市我們很難真正享受到發(fā)展所帶來(lái)的社會(huì)資源紅利——尤其是結(jié)婚和教育，在任何城市房子基本上都是“標(biāo)配”；

第三、瞄準(zhǔn)了房產(chǎn)無(wú)與倫比的“造富”效應(yīng)——買(mǎi)房是普通老百姓唯一能夠參與的實(shí)現(xiàn)家庭財(cái)富保值增值的最有效途徑。過(guò)去20年，房?jī)r(jià)漲多跌少，僅有三年房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)下跌，億萬(wàn)國(guó)人早就達(dá)成了“房?jī)r(jià)只漲不跌”的共識(shí)。疊加土地財(cái)政、房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)說(shuō)等理論的存在，使得很多人在投資買(mǎi)房時(shí)更加有恃無(wú)恐。

中國(guó)人愛(ài)買(mǎi)房，但并不代表中國(guó)人會(huì)買(mǎi)房。別看過(guò)去一二十年，很多人在投資房產(chǎn)上賺得盆滿缽盈，但這并非是個(gè)人有多了不起的投資理念和投資購(gòu)房技巧。而是我們碰巧搭上了一部快速上行的電梯——過(guò)去這些年房地產(chǎn)迎來(lái)快速發(fā)展，很多人靠投資買(mǎi)房獲利頗豐，本質(zhì)上是我國(guó)房屋緊缺、經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、巨大人口紅利、快速城鎮(zhèn)化、金融支撐、龐大的購(gòu)房需求等合力作用的結(jié)果。

我們這里所說(shuō)的很多人“不會(huì)買(mǎi)房”，主要是指兩個(gè)方面：大的層面是很多人根本無(wú)力區(qū)別城市的優(yōu)劣，即使在現(xiàn)在仍然有一些人天真地以為小縣城的房子有投資價(jià)值，很多人買(mǎi)房還在盲目追求面積大。小的層面是，面對(duì)一棟幾十層的高樓，很多人都不知道該如何選擇樓層，盲目追高或追低更是普遍存在。不僅如此，很多人還聽(tīng)信外行的話，被風(fēng)水說(shuō)、數(shù)字不吉利等帶偏。

大家能想象得到嗎，直到今天還有人覺(jué)得4樓、8樓、18樓是不能買(mǎi)的，原因竟然是這些樓層的數(shù)字“不吉利”。對(duì)于真正應(yīng)該關(guān)注的采光、通風(fēng)、返潮、返水、噪音等影響居住品質(zhì)又影響后期轉(zhuǎn)手的因素卻是視而不見(jiàn)，等到買(mǎi)房入住后才追悔莫及。在內(nèi)行人建筑學(xué)家看來(lái)，今明兩年買(mǎi)房，真正不建議購(gòu)買(mǎi)的其實(shí)是“這4個(gè)樓層”：

第一、天地層

相信大家在買(mǎi)房時(shí)都聽(tīng)到過(guò)這句話，“再窮莫買(mǎi)頂樓，再傻不買(mǎi)底樓”。這里的頂樓和底樓就是我們所指的“天地層”。

天地層不建議購(gòu)買(mǎi)的根本原因是缺點(diǎn)太過(guò)明顯。先說(shuō)頂樓：一般情況下，頂樓都會(huì)有三大“硬傷”問(wèn)題。第一是防水問(wèn)題。雖然現(xiàn)在的防水技術(shù)越來(lái)越先進(jìn)，但是頂樓漏水的情況還是時(shí)有發(fā)生。有機(jī)構(gòu)曾經(jīng)小范圍調(diào)查采樣得出結(jié)論，頂樓在5年內(nèi)漏水的概率在30%左右。目前開(kāi)發(fā)商的防水大多只質(zhì)保5年，所以，買(mǎi)頂樓賭的是開(kāi)發(fā)商的品質(zhì)；

第二是冬冷夏熱問(wèn)題。尤其是南方夏季高溫天充足的城市，買(mǎi)頂樓就要做好被曬的心理準(zhǔn)備。業(yè)主需要消耗的電和水也會(huì)比其他低樓層業(yè)主更多，這樣無(wú)疑就會(huì)增加業(yè)主日常生活的生活開(kāi)銷(xiāo)；

第三是對(duì)電梯依賴(lài)大，尤其是三十層的超高層住宅的頂樓，基本上已經(jīng)到了電梯壞了就沒(méi)法出門(mén)的地步。不僅如此，因?yàn)樗跇菍痈?，每天花在等電梯上的時(shí)間也多。有家住28層的過(guò)來(lái)人透露，自己每天早晚高峰等電梯的時(shí)間不低于20分鐘，如果兩部電梯有一部壞了，時(shí)間還會(huì)加倍。

再說(shuō)底樓，也就是1樓，也有三大顯而易見(jiàn)的缺點(diǎn)。一是采光差，容易潮。尤其是樓間距小于前面建筑物總高的1樓，一年有大半時(shí)間都無(wú)采光，這就導(dǎo)致室內(nèi)很容易發(fā)潮，尤其是梅雨季節(jié)，1樓室內(nèi)甚至?xí)纬伤?，不僅衣物難干，家具軟裝也容易發(fā)霉；二是吵。尤其是人車(chē)不分流的小區(qū)，噪音來(lái)源更是多方面的，汽車(chē)發(fā)動(dòng)機(jī)聲、公共區(qū)域閑聊聲、進(jìn)出電梯聲、寵物狗兒童嬉戲聲等；三是私密性差。樓層低，外面的人能直接透過(guò)玻璃看到家里，室內(nèi)的一切都仿佛暴露在光天化日之下，毫無(wú)隱私可言。

第二、反水層，通常指的是2樓。

什么是反水層？目前我國(guó)的很多小區(qū)，采用的排水方式都是“自然落差排水法”，即一棟樓自上而下所有住戶共用一根下水管道，1樓通常是獨(dú)立管道。這種情況下，2樓就是反水層——只要管道堵塞，2樓就必然會(huì)反水。嚴(yán)重的臟水和糞水會(huì)從二樓的排水口噴涌而出。我們敢保證，只要你經(jīng)歷過(guò)一次，可能以后再也不會(huì)想購(gòu)買(mǎi)反水層的房子了。

當(dāng)然，這個(gè)也不絕對(duì)，有些小區(qū)1樓沒(méi)有做獨(dú)立排水，那么如果管道堵塞，最先遭殃的就是1樓。除此之外，有些人買(mǎi)了2樓之后，還會(huì)在裝修時(shí)就和物業(yè)交涉好，把排水改成獨(dú)立管道，如此一來(lái)反水層就又變成了3樓。所以在購(gòu)買(mǎi)新二手房時(shí)，一定要到室外仔細(xì)看好，到底哪一層才是反水層。尤其是二手房，如果房東不說(shuō)，很多時(shí)候中介也是不知道真相的。

21世紀(jì)財(cái)經(jīng)曾經(jīng)報(bào)道過(guò)，2018年時(shí)，長(zhǎng)沙一市民新房還未入住就因?yàn)閹此谎蛢纱?。物業(yè)給出的結(jié)論是：下水管道被堵，2樓住戶家里反水就是樓上住戶亂扔垃圾所致。雖然專(zhuān)業(yè)律師認(rèn)為，樓上住戶使用不當(dāng)造成樓下住戶家里反水被淹，樓上住戶應(yīng)當(dāng)賠償損失。但由于相鄰權(quán)糾紛屬于一般侵權(quán)糾紛，適用“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的舉證責(zé)任原則，因此需要由被侵權(quán)人舉證證明相鄰方的行為是否與自身的損害存在因果關(guān)系。也就是說(shuō)，舉證是比較難的。

第三、腰線層。

腰線是開(kāi)發(fā)商為了整棟樓的美觀而做的裝飾，其目的是讓樓的整體看起來(lái)更好看一點(diǎn)，更加有層次感。腰線的位置沒(méi)有特別的要求，有些樓棟可能有很多條腰線，有些樓棟可能沒(méi)有腰線。據(jù)建筑學(xué)家透露，一棟樓的腰線層通常在低層或者次頂層。

腰線層不能買(mǎi)的原因也很現(xiàn)實(shí)：一是腰線層會(huì)犧牲一部分采光，尤其是有橫梁的次頂層的腰線層。樓層都這么高了，卻因?yàn)槭茄€層，采光可能還不如很多低樓層。這就是典型的多花錢(qián)沒(méi)買(mǎi)到好房，心理會(huì)極度不平衡?，F(xiàn)實(shí)中，很多建筑物的腰線設(shè)計(jì)長(zhǎng)度和寬度都很大，不僅會(huì)影響腰線層的采光，還可能影響腰線層下一層房子的采光；

二是腰線層容易藏污納垢。尤其是低樓層的腰線層，樹(shù)葉、樓上扔下來(lái)的各種垃圾，都可能落在腰線位置上。而且很多時(shí)候，腰線平臺(tái)由于位置太高，且沒(méi)有預(yù)留入口，即使住戶和物業(yè)反饋，物業(yè)也沒(méi)辦法及時(shí)清理；

再者，一些非常突出的外立面腰線設(shè)計(jì)，雨雪天氣容易積水積雪。由于腰線和建筑物并非一體，所以長(zhǎng)此以往，雨水雪水很容易滲漏到室內(nèi)，即便不滲漏也容易導(dǎo)致室內(nèi)墻壁發(fā)霉，室內(nèi)壁紙墻布等起鼓。值得一提的是，很多腰線層也會(huì)留下安全隱患，好像是給小偷建造的完美踏板——現(xiàn)實(shí)中很多低樓層的腰線位置，小偷都可以輕易通過(guò)窗戶進(jìn)入室內(nèi)。

一言概之，腰線層除美觀作用外，毫無(wú)實(shí)際意義。因此對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是典型的有弊無(wú)利，所以對(duì)于腰線層的房子，購(gòu)房者一定要想方設(shè)法避開(kāi)。

第四、設(shè)備層

設(shè)備層顧名思義就是設(shè)備停放的地方，比如空調(diào)外機(jī)、電梯機(jī)房、給水排水電機(jī)電氣設(shè)備房等。如此多的設(shè)備一同運(yùn)行，噪音是可想而知的，并且隨著設(shè)備老化，聲音會(huì)越來(lái)越大，比如電梯的卷?yè)P(yáng)機(jī)聲音。不僅如此，很多這類(lèi)設(shè)備在運(yùn)行時(shí)還會(huì)釋放大量熱量，這使得相鄰樓層可能會(huì)被影響，比如夏天時(shí)這些熱量可能傳導(dǎo)到住戶家里。內(nèi)行建筑學(xué)家提醒，很多樓棟的設(shè)備層只可能存在于三個(gè)地方：地下室、中間樓層和頂層。

當(dāng)然，對(duì)于設(shè)備層，開(kāi)發(fā)商在售樓處會(huì)按照要求進(jìn)行“不利因素”公示。但通常比較隱蔽，而且很多沒(méi)買(mǎi)過(guò)房的小白根本不知道什么是設(shè)備層，再加上置業(yè)顧問(wèn)不會(huì)主動(dòng)告訴購(gòu)房者設(shè)備層的危害，所以很多人都無(wú)法規(guī)避設(shè)備層這個(gè)大坑。基于此，如果樓層還有的選，一定要好好問(wèn)清楚項(xiàng)目的設(shè)備層在哪。

居大城市不易，房?jī)r(jià)本來(lái)就已經(jīng)夠高了，如果買(mǎi)房再懵懵懂懂，囫圇選擇，可能最后只有后悔的份。所以買(mǎi)房時(shí)一定要學(xué)會(huì)選房。買(mǎi)房時(shí)有句俗話：選對(duì)好房，才叫安家，否則只有無(wú)盡的折騰等待和心力交瘁。什么是好房子？在城市、區(qū)位、地段、開(kāi)發(fā)商等基礎(chǔ)條件都不錯(cuò)的情況下，花最少的錢(qián)，避開(kāi)最大的坑，不僅自己住著舒服，未來(lái)轉(zhuǎn)手時(shí)買(mǎi)家也挑不出毛病的房子就是好房子。

站在建筑學(xué)家的專(zhuān)業(yè)角度來(lái)看，好房子不會(huì)受數(shù)字、樓層含義等局限。換言之很多外行所說(shuō)的4層、8層、18層等諧音“不吉利”的樓層不能買(mǎi)是不成立的。真正的好樓層應(yīng)該是不包括以上建筑學(xué)家提到的四個(gè)存在缺陷的樓層，尤其是反水層、腰線層、設(shè)備層，很容易給購(gòu)房者“花了大價(jià)錢(qián)但沒(méi)辦好事”的心理落差。特別是后期入住時(shí)還要天天面對(duì)這些缺陷，心里會(huì)更不舒服。

總結(jié)：大家如果按照內(nèi)行建筑學(xué)家的建議，購(gòu)房時(shí)盡量避開(kāi)以上4個(gè)樓層，基本上不會(huì)買(mǎi)到住著不舒服，轉(zhuǎn)手困難的房子。平心而論，對(duì)于內(nèi)行人給出的“盡量別碰的4個(gè)樓層”的答案，我們覺(jué)得還是非常專(zhuān)業(yè)的，大家在買(mǎi)房前一定要好好參考。