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提問：廣叔你好，御景壹號，新天半山，天墅這幾個大概400左右的自住加考慮10年以上投資，您推薦哪里

回答：你好。御景壹號，江景好，延江的房子稀缺，沒問題；新天半山，依山傍水，自住不錯，但投資不是很好的選擇；天墅在同和這邊，片區價值一般；如果選的話，首選江景好的，次選新天半山。就按你這個順序選吧。

提問：你好廣叔，我在梅花園怡新路云山熹景有一套165方的四房，一套在珠城的匯峰苑42方。目前有子彈400，想賣掉匯峰苑然后置換一套，但由于學位占用又是小面積，遲遲無法成交。我有以下問題想咨詢：1、云山熹景這套是否還有增值空間？2、如果遲遲未能賣掉匯峰苑，是否可以先贈予家里老人騰出名額，等過兩年有學位再賣呢？3、我想問下天河金地峯睿怎么樣？值得入手嗎？主要也是想兼顧學位和投資？廣叔是不是還有其他推薦？

回答：你好，云山熹景，梅花園，近地鐵，花園社區，配套成熟，自住不錯的；匯峰苑，地理位置優越，豪宅區的小戶型是一種錯配，即有錢人不會買，同等價位的剛需，會選擇其他具有居住屬性的房子；

1、這套大面積流動性不是很好，自住還行，片區成熟，增量有限。

2、可以的。

3、金地峯睿被廣園快速路、立交切割，片區位置尷尬，不是好的投資選擇。云山熹景如貸款已還清，匯峰苑贈予親屬，則有5成資格。子彈400買800的樓盤。具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見內部。

提問：廣叔好，本人新廣人，在新塘翡翠綠洲兩套，一套97自住，2014年購入。一套178未裝修剛滿2年。目前月供1.1W。因為孩子2022年要上小學，想換市區好點的學位房，目前手里子彈150。因為目前新塘房價低迷，有點糾結，想著是現在出手一套換多點子彈好挑選，還是等有軌電車通了再賣。目前傾向荔灣協和學位，附近多是老破小，只有君薈名軒次新，價格不低。不知道值不值得買入。或者廣叔有沒有更好的建議。注，已辦離婚析產

回答：你好。新塘泡沫擠得差不多了，已是房價低位。翡翠綠洲位置偏了點，投資客很多，缺點是交通和配套，可出手置換。協和小學還不錯，可直升協和初中，其對應的房子都還算保值，如果想要好一點的教育，只能是犧牲居住舒適度了。君薈名軒位于西村，地鐵上蓋，獨棟小區，靠近內環路有一點噪音，靠近協和學校，上學方便，總體看可以考慮的。詳見內部分享。

提問：您好廣叔，最近看房，剛需自住，重點需求a交通便利，b能有投資價值。預計5-8年換掉，2年左右可能考慮要小孩，暫無學位要求(當然有學位更好能保值)?，F手頭資金180w左右，結合手頭流水，感覺最多可接受總價330-350w以內。本來考慮車陂和魚珠區域，但女朋友因工作原因，希望留在天河公園周邊，但以剛提到的總價來看，天河公園區域選擇實在有限，一圈下來，符合剛提到的總價的，就a理想青年薈40多平的復式350w左右，b粵韻庭院60多平兩房350w左右，c都市蘭亭58平2房350w左右。

請問：1.上述三個盤更推薦哪個？2.天河公園區域內，有無其他盤推薦？如實在沒有，距離天河公園1個地鐵站內有否其他盤推薦？

回答：你好，1、買房不要單純看你的實際流水，要看你的首付+你能創造的資金+你能優化的流水+選籌，若非如此，180w的大可以買個500w的房子，卻只能縮水到你所認為的350w以下去了。2、理想青年薈適合買在出租，但真不適合拿來自住，這樣的太小了。粵韻庭園能夠作為非學位房的自住選擇，都市蘭亭花園特別好，但小兩房基本在A棟，小而雜，梯戶比太大，自住體驗也是一般。3、我建議是你可以再優化一下預算和戶型，如果能夠450-500w的標的，不要浪費首房首貸資格，至少能夠選擇粵韻庭園更大一點面積。甚至天朗明居的三房。

提問：你好廣叔，本人公司即將搬到琶洲西區，而離上班地最近的是珠江帝景和泓景花園。因此這幾個月我和家人一直在這兩個小區踩盤。本人預算在800萬左右。相比于泓景花園，珠江帝景苑的小區檔次更高，花園更大，所以我們更傾心于珠江帝景苑。珠江帝景我們可以承受的戶型只有91兩房、101三房、127三房。91方是兩房，我們想買三房，所以排除了。

101方的對雙塔路，很吵，我睡眠質量不高所以也排除了。所以主要目標是望花園的127方北向三房。但這幾個月珠江帝景漲得很厲害，91平方的兩房成交到660萬，101平方的成交到750左右。并且還嚴重缺貨，不超豪宅的戶型基本沒有放賣。127的就算有放賣可能也要860萬以上了。泓景花園可選擇的范圍大一些，但也基本沒有合適的盤源，加上我太太堅持要選珠江帝景。所以目前有三個選項：1、加預算買珠江帝景127平方三房，我們咬咬牙還是可以把預算加到850萬左右的，就是生活要節儉很多 2、說服太太買泓景花園 3、考慮其他樓盤。想請問廣叔，這三個選項您認為哪個比較合適呢？在珠江帝景已經漲了這么多的情況下，是否還值得追漲？煩請廣叔在百忙之中幫忙解答，非常感謝！

回答：你好，你說的情況很屬實，目前的珠江帝景和泓景花園就是這種情況，一房難求，再加上你們應該是BAT的，所以我懂得 101平肯定是悅濤軒南向望雙塔路，會吵到飛起來，所以如果自住的話就不建議。里面的賞湖軒和倚泓軒，目前在賣的中高樓層，不超豪宅的127、133，幾乎沒什么貨在賣，不是幾乎，是確定，在賣的也只有有限的幾套，比如可賣可不賣的11樓，比如北向的10樓等等，南向的一樓（其實是2樓，有架空層），這些都屬于可賣可不賣，業主心態不穩 廣叔建議（價值500萬）：加預算的話，至少要去到950萬以上才行的，我非常了解這個市場；第二，建議選擇其他的區域板塊，比如向東的海珠區東部，比如金融城附近等等。如果是在對赤崗放不下，那就弘景吧 祝好運!!最近我們團隊在這個區域有所斬獲，因為有特殊渠道拿到房源

提問：你好廣叔，請問光明的龍光玖龍臺二期投資價值如何？對比坂田的和成嘉業和大運的都會中央。鳳凰城面貌新，發展空間大，等級高；坂田離市區近，將來舊改多人氣旺，但是被龍崗持續吸血的狀態，大運優點和鳳凰城類似但是在東部。主要是家人還想再買一套作為純投資，不考慮自住。謝謝！

回答：你好，九龍臺二期是很多人都會關注的光明標桿盤，也算是新區中心、雙地鐵，南山40分鐘通勤，所以如果真能開到5.5w的話，九龍臺比頤安都會中央5期要略優一點點。 和成嘉業也帶深實驗坂田分校的學區吧？這個目前劃分成大學區了，沒什么稀缺性。

提問：你好廣叔，手頭資金2戶湊買200平大戶型好，還是買100平以后好賣？觀點1買越大賺越多，銀行杠桿用更多，不過月供壓力也大；觀點2買小流動性好，老師指教。近段看香蜜湖翠海花園，中旅國際帶學位均價19萬，遠超福田8萬均價，是否泡沫大？碧海富通城，華豐，中信灣上六座均價10萬，飛機噪音好大，以后航線有可能變更？感覺泡沫也大。現階段投資1000一2000萬的總價，是否只適合打新，有什么好的介紹？親戚拉我去投資可優惠的回遷房，西鄉宏發前城二期，有投資前景嗎？

回答：你好，如果是改善自住當然是面積大一點好，投資當然是100平左右的好。翠海花園、中旅國際學區好，有一定的學位溢價，對于有讀書需求來說泡沫不大。純投資來說，有風險。碧海片區還有利好空間，飛機噪音對房價的影響不大。這個總價，建議先嘗試打新?；剡w房沒有名額還是可以考慮一下的。宏發前城二期一般。具體的選擇參考內部分享。

提問：您好廣叔，新盤萬科和頌軒您覺得怎么樣？

回答：你好，據說是限價7w，竟然覺得很香，與之前的萬科和風軒相比優勢在于：學位。學區劃分到了深外龍華的初中學區內，而不是潛龍學校，所以雖然價格跟和風軒接近，價值卻大大的不同。最低84平的小三房，總價不到700w的話，真的是讓隔壁的星河盛世有點高崗冷颼颼了。

提問：您好廣叔，本人在科技園軟件產業基地工作，首期預算120萬左右，月供可承受12000（考慮先出租分擔月供壓力）。主要考慮上下班通勤方便，環境過得去即可，學位不敢奢望。本來一直考慮羅湖黃貝嶺（配套成熟）和筍崗（有華潤中心在建），但看了您的不少回答似乎對羅湖有點悲觀。我覺得百鴿籠片區也還不錯，如信義假期名城，但通勤距離有些過遠，現在有些迷茫了，廣叔能幫我指點迷津嗎？謝謝！

回答：你好，715利好中東部，羅湖、龍崗都有微漲。首期120萬可買個400萬左右的房子。你的眼光還不錯，黃貝嶺和筍崗在羅湖都還可以，但選擇不多。百鴿籠片區的信義假期名城也是可以考慮的?？萍紙@上班，建議看下西鄉、新安，具體樓盤詳見內部分享。

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