如今溫州樓市，普通商品房可謂“全面過剩”，開發商只有絞盡腦汁“卷產品”，大幅拉開與同價位存量房的檔次、品質，然后再以“親民的價格”入市，才有可能獲得成功。

要從“復制粘貼、流水線生產”，更新迭代到“量身定制卷產品”，需要更多腦袋去參與思考。所以今年，開發商拿著設計方案找房哥交流的頻率也明顯多了起來。

這不，市區南門單元A-01地塊，中楠在8月剛剛拿下，就與房哥一起探討怎么弄。因此，房哥也有幸參與了項目的建筑和景觀方案設計。

▲項目相對位置示意。

讓我們先從原始地形圖說起——

▲地塊相對位置示意，圖據浙江省土地使用權網上交易系統。

地塊的優劣，一看就很清楚。優點是南側最寬130多米臨溫瑞塘河，日照采光無擋。更難得的是，戶型設計完全沒有面寬約束，可以做出超大面寬的戶型。這一點在溫州其它樓盤里，你是碰不到的。

▲每戶南向采光面，平均近20米。

說完優點，再看缺點。地塊東西長條，但南北進深較短。建筑一擺，南側到圍墻距離只有10多米。傳統的思路，小區內的公區和景觀營造，只能在北側騰挪，而且還要面臨消防場地和錦繡路的不利影響。

▲圍墻位置及小區內部主要場地范圍示意

如此一來，公區就會面臨溫州土豪特別在意的“巧婦難為無米之炊”的窘境，做不出什么特色。

怎么卷才有戲？怎么卷才能“小而極致”、“小而美”？

對此，中楠·鷺湖利用政府規劃設計條件“高品質住宅”的標準，給出了“柳暗花明”的答案。

那么，所謂有“溫州特色的第四代高品質住宅”，到底與傳統商品房樓盤之間，有什么根本區別呢？

首先是不同的計容方式——

高品質住宅的計容方式，與之前商品房地塊有很大不同。

----傳統商品房地塊，會有地上總建筑面積的上限要求。

比如，地上建筑面積≤5萬方，會所配套等公共空間設計了建面約2000方，那么可售的建筑面積就只有約4.8萬方。配套面積越大，可售商品房面積就越小。

所以，開發商會盡可能地減少會所等配套面積，讓銷售面積最大化。

▲溫州一豪宅下沉式會所實景

---而第四代高品質住宅地塊，有大量的冗余面積讓你設計建設會所、連廊、公共鄰里空間等，這些功能都不用擠占可銷售的商品房面積，甚至政府在地塊出讓時，還主動大幅降低容積率，讓開發商有條件在公共鄰里空間和配套上進行充分發揮。

▲南門單元A-01地塊土地出讓須知中關于高品質住宅相關的要求（部分）。圖據浙江省土地使用權網上交易系統

中楠·鷺湖有了這樣的設計條件，恰好南側又有得天獨厚的湖景，加上代建沿河綠化帶的有利條件，于是一個獨特的公區處理方案就應運而生了：

公區處理方案亮點

---把架空層高度做到約6.5米以上，融合公共鄰里空間，與海派風會所功能聯動設計；

▲項目會所效果圖示意，為意向圖過程稿，以最新設計和最終交付為準

---自掏腰包，把沿河綠化帶的建造品質和標準提高，作為“小區中庭”的標準來打造；

▲項目園林景觀設計及效果圖示意，為意向圖過程稿，以最新設計和最終交付為準

---南側沿河界面，直接把圍墻打造成“藝術觀景連廊”樣式，用連廊串聯河流和公共綠帶：

▲項效果圖示意，為意向圖過程稿，以最新設計和最終交付為準

---把藝術連廊、架空層、會所、內庭、圍墻、公共綠化帶、湖景等公區所有要素統統融合，把所有的邊界打破，進行一體化設計，讓所有空間相互滲透、相互借景。

▲會所視線透視示意，湖景、綠帶、會所室內，框景、夾景和景深關系，一體化考慮，項目效果圖示意，為意向圖過程稿，以最新設計和最終交付為準

▲架空層健身房視線透視示意，內庭、連廊、公共綠化帶、湖景，形成豐富的縱向景深感。項目效果圖示意，為意向圖過程稿，以最新設計和最終交付為準

▲局部降板，綠化和談心卡座直接延伸到架空層里。項目效果圖示意，為意向圖過程稿，以最新設計和最終交付為準

于是——

呈現效果

---“圍墻”成了“觀景和休憩的泛會所延伸平臺”；

▲項目效果圖示意，為意向圖過程稿，以最新設計和最終交付為準

---景觀內外滲透的灰空間，無處不在；

▲項目效果圖示意，為意向圖過程稿，以最新設計和最終交付為準

---連廊環抱，公共綠化和湖景，成了“私享中庭”。從架空層、健身房到湖面，構圖與視覺進深都已被事先拿捏；

▲景觀視線示意，底圖為意向圖過程稿，以最新設計和最終交付為準

---270°曲面玻璃落地的會所，仿佛“漂浮在河面上的游艇”；

▲項目效果圖示意，為過程稿，以最新設計和最終交付為準

這是典型的“內外無界灰空間處理手法”，從設計理念上講，這無疑是高級的，在此前的商品房小區所未見的。中楠現在要做的，就是要把這種手法“精致原味”貫徹落地。

公區設計營造，因為不同的計容方式，可以做出之前樓盤所沒有的新成果；而戶型因為“不同計容方式+沒有面寬約束”，得到的迭代效果，可以說也是顛覆性的。

▲建面約173方第三方戶型家配圖示意，以交付為準

▲建面約173方第三方戶型家配圖套房式主臥示意，以交付為準

看上面這個總面寬近22米的建面約173方戶型，也許我只需要講一句話，大家就明白了：

在溫州的豪宅盤里，哪怕你去找找建面約200-300方面積段的戶型，能不能找到一個既有正四房、又擁有南向9米面寬獨立純客廳的房子？

一個都找不到！！

你看下圖這個210方，9米橫廳+正三房設計，目前市區高端豪宅主流配置。這個戶型如果做四房，那么客廳面寬只有6米：

而鷺湖上面這個建面約173方，樓上樓下既可以做雙主臥套房，樓下也可以做南側兩臥室：

▲鷺湖建面約173方樓下改成雙臥室示意

對于普通的商品房而言，約9米面寬+約9.1米進深的LDK起居廳，或許只是空間大、氣派、明亮和互動功能兼具而已，但在鷺湖這里，它是和窗外270°無邊際湖景融合在一起的：

▲項目周邊湖景視線示意

面對這樣的景觀視野，9米無柱網大開間大尺度、270°落地玻璃無隔礙，就有了存在的非凡意義。

▲項目周邊湖景視線示意

同樣，鷺湖的這個建面約158方，也可以做到約9米面寬純客廳+4房的布局——

▲項目建面約158方第三方家配圖示意

約9米面寬+近5米進深（局部空中花園贈送）的客廳，與南側9米面寬的空中花園之間，沒有任何結構柱網阻隔。未來空中花園能封則封，即便不能封，也可將客廳落地玻璃全部打開，與空中花園、南側湖景全部融為一體：

▲項目建面約158方客廳與空中花園示意

除此之外，建面約158方的餐廚體系，約4到4.2米的面寬，媲美別人家建面約140方客廳的尺度，“中廚+島臺+西廚”組合，統統可以安排起來：

▲中西廚+島臺設計示意

看到這里，或許有人會說，鷺湖的這個“第四代高品質住宅戶型”，好像和那些“大挑臺、大空中花園”第四代住宅不一樣，它更像2018年之前溫州市區的那些錯躍戶型。

▲國內首個落地第四代住宅項目——成都七一國際廣場城市城市森林花園，2019年10月建成

關于這一點，就不得不提“第四代高品質住宅戶型”的“溫州特色”了：

---第一點，可按套內建筑面積的20%設置空中花園，但進深不能大于2.4米，與陽臺進深規范一樣；

---第二點，建面約140方以上戶型，可設置不大于30方的雙層挑空起居空間。

第一點告訴我們，溫州特色第四代住宅，不能像其它有些地方那樣，做大挑臺空中花園。這樣也好，有得有失，不用顧忌空中花園導致室內采光日照嚴重被遮攔的情況出現：

▲第四代住宅日照示意

而與傳統錯躍相比，假設在贈送面積做到極致、面積偷足的情況下，那么第四代高品質住宅的得房率要比傳統錯躍高10%-15%左右。具體體現在高品質住宅空中花園不算面積，挑空面積更大，而傳統錯躍的陽臺和設備平臺比例更高。

當然，在實際的戶型設計當中，會碰到各種約束。而完全把所有指標都偷足的戶型，還是比較少的。

具體到鷺湖，因為要考慮建筑外立面流體美學、體塊凹凸和虛實的韻律關系，并沒有一昧最求“偷面積最大化”，因而得房率略有損失。但由于擁有別人所不具備的超大面寬，鷺湖的建面約158方更像是“大平層+主臥PULS”版本，平面很完整，不想之前錯躍那樣，奇偶層空間各種咬合和不規整:

▲市區某小區建面約150多方戶型圖示意

最后，簡單說一下在設計中對“風水”的考慮。

溫州的富人們大多講究“風水”。做設計的自然要把這種考究落實到實處。鷺湖的總平，拉一條吳橋路的延長線，住宅避過了“路沖”的嫌疑：

▲紅色箭頭為吳橋路大致延長線，僅為示意，或有誤差，以實際為準。總平圖來自項目規劃建設許可方案批前公示，據溫州市自然資源和規劃局官網

鷺湖1號樓南側臨水，1號樓戶型設計就把南側功能空間面寬做到極致，聯通大陽臺（空中花園），歡迎“上風上水”：

▲建面約158㎡偶數層第三方家配建議圖，非交付標準

3號樓西南兩側水系環繞，于是這個西邊套南、西兩側270°打開，笑納“玉帶纏腰”：

▲建面約173㎡偶數層第三方家配建議圖，非交付標準

▲項目西南側效果意向圖，以最新設計和最終落地為準，非交付承諾。

在房哥看來，風水屬于“傳統吉祥文化”，比如皇家頤和園，就是通過各種寓意，把“福壽吉祥”推向極致。而鷺湖最有寓意的“吉祥文化”，是這樣的：

你看縱橫交錯的溫瑞塘河，在這里恰如其分地勾勒出一只飛躍靈動的“白鹿”：

而鷺湖，又恰好落在白鹿背上，有著“駕乘天鹿，碧水潮生”之寓意。試想，這白鹿城的千年底蘊都來“撐場面”，“吉祥文化”之精髓，莫過于此了吧？

其實關于風水，房哥的態度是：我們只需關注背后樸素的“地理生態學”邏輯就行了。南面超闊間距，天然水系環繞，日照、通風、視線、自然、空氣凈化都有好處。

好了，今天就說到這兒。

#頭條創作挑戰賽#